Symbolbild Wohnungsbau Bild: Shutterstock.com
Was kostet der Wohnungsbau in Hamburg? Diese Frage beantwortet das aktuelle Gutachten „Hamburger Baukosten 2021“, das Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt und Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE), am Donnerstag vorgestellt haben. Das Gutachten der ARGE im Auftrag der Stadt schreibt eine erste Erhebung fort, die das Jahr 2016 betrachtet hatte. Nach einer Aktualisierung im Jahr 2019 liefert der neue Bericht nun Daten zu 2020 und stellt eine Prognose für 2021.
Insgesamt sind die sogenannten Gestehungskosten für den Bau eines Quadratmeters Wohnfläche in Hamburg zwischen 2016 und 2020 im Mittel um etwa 17,6 Prozent gestiegen, von 3.391 auf 3.987 Euro. Genauer aufgeschlüsselt zeigt sich, dass der Mittelwert für die reinen Herstellungskosten für 2020 bei 3.133 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lag. Dieser Wert umfasst die Gestehungskosten mit Ausnahme der Kosten für das Grundstück sowie der Grundstücks- und Finanzierungskosten. Er lag um 14,9 Prozent über dem Wert von 2016. Das Grundstück selbst schlug 2020 im Mittel mit weiteren 853 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu Buche, was einer stärkeren Steigerung um 28,6 Prozent gegenüber der ersten Erhebung entspricht. Zum Vergleich: Die allgemeinen Lebenshaltungskosten nahmen im selben Zeitraum um 5,5 Prozent zu.
Für das Jahr 2021 prognostiziert die ARGE einen Anstieg um 4,2 Prozent auf 3.265 Euro pro Quadratmeter Fläche bei den Herstellungskosten. Für die Grundstückskosten sagt sie eine Steigerung um 8,1 Prozent auf 923 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche voraus. Die Gestehungskosten insgesamt sieht sie um 5 Prozent auf 4.188 Euro wachsen.
Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Das aktualisierte Baukostengutachten stellt erneut mit hohem Aufwand Transparenz bis ins Detail her. So bildet es eine realistische Grundlage für zielführende planerische und politische Entscheidungen. Die aufgezeigte Entwicklung der Baukosten spiegelt zum Teil natürlich auch den starken Wohnungsneubau wider, den die Stadt erlebt und gestaltet: Wir schaffen in Hamburg jedes Jahr viel neuen Wohnraum in hoher Bauqualität. Das bedeutet eine hohe Nachfrage, und die wirkt sich auf die Preise aus. Auf diese Rahmenbedingungen des Marktgeschehens müssen wir eingehen, um die Bezahlbarkeit von Wohnraum weiterhin sicherzustellen. Dazu haben wir unsere Wohnraumförderung bereits so an die aktuellen Prognosen angepasst, dass das Bauen von Wohnungen mit Sozialbindung für Investoren gut auskömmlich bleibt. Chancenreiche Strategien zur Kostensenkung wie das serielle Bauen unterstützen wir. Insgesamt bleibt nicht nur die Transparenz, für die die Partner im Bündnis für das Wohnen dankenswerterweise erneut viele Daten zugeliefert haben, eine dauerhafte Gemeinschaftsaufgabe. Sondern eben auch der auf diesem klaren Kostenbewusstsein basierende Einsatz für genügend hochwertigen bezahlbaren Wohnraum in Hamburg.“
Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen: „Die Ergebnisse der aktuellen Baukostenfeststellung zeigen, wie wichtig eine kontinuierliche Marktbeobachtung für den Wohnungsbau ist. Wie im September 2019 prognostiziert, hat der Median der Gestehungskosten für den Wohnungsbau jetzt die Marke von 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnraum erstmals überschritten. Dies ergibt eine wichtige Erkenntnis: Der Spielraum für mögliche, weitere qualitative Anforderungsverschärfungen ist, nach unserer Einschätzung, damit faktisch vollständig ausgeschöpft.“
In Konsequenz aus den aktuellen Prognosen hat Hamburg die Wohnraumförderung für 2021 und 2022 über alle Programmsegmente hinweg an die vorhergesagten Werte angepasst. Um insbesondere den Anstieg der Grundstückspreise zu kompensieren, werden deshalb bei privaten Grundstücken jetzt höhere Bodenrichtwerte berücksichtigt als bislang. Der Wert wurde von 1.280 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf 1.565 Euro angehoben. Für Vollsteinfassaden werden aufgrund ihrer Bedeutung für die Stadtgestalt seit 2021 ergänzende Zuschüsse von 100 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche gezahlt. Für geförderte Bauvorhaben auf städtischen Grundstücken mit Festpreis wurde zudem ein genereller finanzieller Ausgleich für erhöhte Kosten durch Gestaltungsauflagen eingeführt.
Für das aktuelle Baukostengutachten wurden die Kosten von rund 1.270 Wohnungen mit zusammen gut 92.000 Quadratmetern Wohnfläche detailliert ausgewertet. Zusammen mit dem Ursprungsgutachten und einer Zwischenfortschreibung aus dem Jahr 2019 liegen so nun Daten von insgesamt 9.350 neu gebauten Wohnungen mit knapp 682.000 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde.
